再谈谈槟城和全国的廉价屋

今天，想谈谈马来西亚房价的问题。那，我们从全国平均房价最高的槟城开始谈起。

每当我们研究房价和人民对房价负担能力的时候，问题总会围绕着几个方向兜转 - 为什么房价会这么高？什么价格才算是可负担的房价？如何解决房价高出人民整体收入太多的现象？

我们以槟城的槟岛做为一个切入点，那么情况会看得比较清楚。槟岛的房价高，最致命的是它的地理和区域城市定位因素。槟岛是行政中枢、区域金融中心、国际旅游都会、跨国高端工业集中地，城市化将无可避免的造成原本淳朴的都市加速的商业化，然后再进一步的国际化。那是历史上所有城市发展史所经过的相同道路。商业化和国际化的过程中，房地产的价格无可避免的将直线上飙，除了市场开放而引来的炒作活动，整体城市在价值链中的上升过程中，房地产由原本的平民消费主导变成商业消费主导，也是主因。

那么，什么才是合理的房价呢？真正合理的房价，其实建立在人民的购买力身上，而不是纯粹房地产的价格。举个例子，今天槟岛一间三房式公寓的售价大概是四、五十万左右。槟岛中产阶级家庭的月入大概是四千到八千左右。相对比较，房屋的价格其实已经到了中产阶层所能负担的临界点。就这点而言，槟岛的房价其实并不算可负担。真正可负担的房价，应该徘徊在二十万到三十万左右，平均每个月家庭花费在房产的支出，应该不可以超过家庭收入的四分之一，而银行贷款的负担期，不应该逾越本身的退休年龄。

那我们要如何解决房产价格过高的现象？现在一般的处理方法，都是由政府出资建中、廉价屋（所谓的“可负担”房子），或者立法强制发展商在发展高端房地产之余，也必须同时承建固定数量的廉价屋。这两种方法在现今蓬勃和开放市场交易中已经不见得有效。原本应该利惠低收入阶层的廉价屋，在市场利益之下，若不是转眼间就被转手卖掉赚取差价，不然就是无法输送到真正需要的人手中。

要制定出更全面的国家房屋计划，那么我们必须把解决方案的定位，从压制房屋市场价格，转为提高人民的收入，或者营造新社区，从这两方面着手。马来西亚的发展带来一个很诡异的现象，就是当硬体设施不断在价值链上创新高的时候，人民却没有转型成高收入阶级。那是因为我国高等教育制度无法培养竞争力度强的人力资源，以及现有的工作本质无法转型或者升级。一旦你的收入之增长无法和因为城市化而飙高的房价并驾齐驱，你就开始陷入无壳族的陷阱了。要和房地产价格赛跑，国家必须不断提高人民的工作素质，因此未来城市发展的定位，除了必须营造高档设施，更必须确保城市发展所提供的就业机会是属于高收入的。

至于新社区，我们要如何创造以便它符合低收入的人群居住呢？单凭政府在城市区规划新廉价屋，那是很不切实际的。因为除了屋子相对便宜，城市的高消费一样会让低收入的人民吃不消。唯有营造一个全新的社区，才符合低收入群的利益。这个社区，必须可以融合低收入群众的经济活动，制造就业机会，以及提供和他们收入相符的消费。再拿槟岛做一个例子，六十年代设立的打抢铺就是一个很成功的例子。来到二十一世纪，如果把廉价屋起在威省，如巴都家湾，也是一个很不错的选择，而且可以顺道带动当地的发展。在规划新社区的时候，也必须确保公共交通系统的覆盖率是平衡的，这样迁移对人民的影响就会减到最低。